情景分析题
(一)2005年5月,某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程 度的国有空地,土地总面积为10000m2,批准用途为居住,使用年限为70年,土地形状规则,宗地 修建性详细规划主要控制指标为:2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调 查,该宗地所在区域房地产市场规范有序,预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为 2%,已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8,平均建筑覆盖率31%,平均开发周期两年,建成后即可全部售出,楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2,楼层在8层 以下的多层商品房平均售价为6000元/m2,平均建筑费和专业费为1000元/m2,贷款年利率为6%,销售税费一般为房地产总价的6%,开发利润率一般为房地产总价的30%。
根据以上内容, 回答1~5小题的问题。
1.根据上述条件,估价人员适合选择的估价方法有( )。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
2.根据估价的目的,对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件,下列观点最恰 当的是( )。
A.因为市场规范有序,有充足市场竞争性,遵循替代原则
B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%,市场处于稳定平衡状态,符合供需原则
C.实际建筑容积率为2.8,建筑密度为30%,符合最有效利用原则
D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0,40%≤建筑覆盖率≤50%,不符合最有效利用 原则
3.根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是( )万元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
4.该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为( )万元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
5.房地产开发商甲于2005年6月16 日竞价成功一宗地的国有土地使用权,并于2005年6月28 日与当地国土部门签订出让合同,2005年7月29日取得国有土地使用证。 2006年7月26 日,经批准,甲获准在原基础上增加商业用途,则其应补交土地差价的估 价期日为( )。
A.2006年7月26日,但要重新评估原条件下土地出让价值
B.2005年6月28 日,但合同事先要有约定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000m2,交纳的土地出让金为30元/m2,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。
2009年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变。
根据以上内容,回答6~10小题的问题。
6.该宗地于2009年12月31日的单位地价为( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
7.下列各项费用中,不属于土地取得费的是( )。
A.劳动力安置费
B.土地平整费
C.拆迁费
D.征地费
8.利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的( )费用。
A.最高
B.最低
C.合理
D.总
9.反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是( )地价。
A.宗地
B.出让
C.基准
D.标定
10.下列对土地估价描述不正确的是( )。
A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同样一块土地,其价格的高低与土地权利状况密切相关,不同的权利可能导致价格相差很大,
C.同一块土地,规划可使之一夜之间身价百倍,也可使之无人问津,这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响
D.土地估价必须充分收集土地市场资料,把握土地市场的过去、现在和未来
1.下列选项中,( )决定了可以使用该土地并获取收益的时间,从而直接影响地价。
A.宗地基础设施条件
B.宗地临街状况
C.土地使用年限
D.城市规划限制
2.不同的土地权利为购买者带来的收益不同,因此其价格也不同,在实际中不可以表现为 ( )价格。
A.所有权
B.使用权
C.抵押权
D.转让权
3.影响地价的主要因素是( )。
A.土地价值
B.地产需求
C.生产成本
D.相关政策
4.以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料,其中不属于一般因素资料范畴 的是( )。
A.经地方立法机关批准,某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》
B.某城市2009年度建设用地计划储备量600hm2、经营性建设用地计划供应量200hm2
C.中央银行近期将人民币1~3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%
D.某房产经纪公司2009年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗
5.下列不属于土地分等资料收集与调查的是( )资料的收集与调查。
A.区域基础设施
B.分等基本
C.城镇区位
D.区域土地供应潜力
6.与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于( )因素。
A.城镇区位
B.城镇集聚规模
C.区域经济发展水平
D.区域土地供应潜力
7.涉及指数方式的因子指标不包括( )指数计算。
A.位序标准化或极值标准化方式的
B.区域经济发展水平涉及的有关凶子
C.城镇对外辐射能力
D.城镇交通条件
8.通常情况下,选择多因素综合评价进行分析,主要考察的影响土地因素以( )、区域经济发展水平为主。
A.城镇区位
B.城镇基础设施
C.区域综合服务能力
D.城镇集聚规模
9.土地分等( )是应用多因素综合评价方法初步划分城镇土地等的重要环节。
A.因素因子分值计算
B.资料收集与调查
C.对象的综合分值计算
D.对象的等别划分
10.下列不属于农用地分等定级原则的是( )原则。
A.综合分析
B.整体控制
C.主导因素
D.土地收益差异
多选题
1.地价体系中地价种类的多少,取
决于( )。
A.土地制度
B.地价的作用
C.土地的等级
D.土地市场状况
E.政府管理土地的需要
2.在我国,( )属于宗地地价。
A.基准地价
B.标定地价
C.申报地价
D.出让底价
E.市场交易价
3.为保证估计结果的科学、客观、公正,接受委托估价必须遵循( )原则。
A.争取服务
B.提高估价质量
C.适应性
D.准确性
E.适应国际化的要求
.在土地估价实务中,利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为( ) 租金。
A.客观
B.支付
C.实质
D.待估价房地产实际
E.市场比较法评估得到的
5.非公开的市场价值包括( )。
A.不动产的租赁价格
B.不动产的抵押价值
C.征用拆迁补偿价格
D.不动产的征用价值
E.不动产的投资价值
6.按照年金的支付时间和支付金额是否确定,年金可分为( )年金。
A.确定
B.风险
C.定期
D.永续
E.不定期
7.分析说明,顾问公司在研究市场的过程中,基本上可以把( )作为基础的研究工作, 每隔一年或半年进行一次。
A.地区经济分析
B.多种用途比较
C.供求分析
D.营销建议
E.社会因素分析
8.不动产项目市场分析通常包括( )分析。
A.营销
B.回报率
C.供求
D.竞争对手
E.消费者
9.农用地定级方法有( )。
A.因素法
B.修正法
C.样地法
D.权重法
E.剩余法
10.在确定定级因素时应遵循( )原则。
A.主导因素
B.差异性
C.最有效使用
D.绝对稳定性
E.可行性
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